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深圳房价稳定库存够卖14.8个月 推行限售必要性不大

深圳企业贷款     www.lcqct.icu  深圳网站建设  2017-09-29   黄页网站  发表评论

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深圳房价稳定库存够卖14.8个月 推行限售必要性不大 卡神之家

在传统“金九银十”旺季来临之际,新一轮调控大潮再次猝不及防地袭来。9月22日起,多个房价仍上涨的?#31283;?#28857;城市,楼市调控再现集中升级,“限售”全面出现在人们的视野中。缺席了3月底的那一波调控,深圳楼市的房价在过去11个月里,一直保持相对稳定的态势,相关数据显示,无论是一手住宅还是二手住宅,9月前四周的成交均价均出现微幅下跌。


 


 

而截至9月24日,深圳一手住宅成交量有所抬头,但二手房成交量依然上下起伏。多位?#30340;?#20154;士表示,深圳楼市从去年10月至今一直控制得比较好,推行限售的必要性不大。


 

全国累计超40个城市限售


 

始于去年9月30日的楼市调控,时隔一年还“奔跑”在路上。在刚刚过去的9月22-23日,南昌、南宁、重庆、贵阳、石家庄、长?#36710;?#22810;座城市联动加码调控,这一次,限售成为核心聚焦点,年限从两年、三年至五年不等。


 

“此轮政策的调控对象,?#38469;?#30465;会城市(或直辖市),是近期新一轮房价上涨和交易量上涨的热点城市。”链家研究院院长杨现领分析,这部分限售城市总体上仍然是未来的人口净流入城市,房价上涨的压力一定程度上客观存在,调控属于情理之中。


 

国家统计局数据显示,南昌?#34892;?#24314;商品住宅价格环比上涨0 .9%,涨幅全国第三,同比上涨8.7%。而贵阳、南宁、长?#36710;?#22320;的一二手住宅价格单月环比的涨幅也处于较高水平。曾作为全国同类城市房价相对洼地之一的重庆,近2个月房价均已在万元以上,近半年涨幅均在20%以上。


 

根据中国指数研究院的统计,截至9月底,全国累计已有超过40个城市加入到限售队列里,其中诸如厦门、广州、青岛等城市,采取的是全面限售的手段,而南昌、扬州、保定等城?#24615;?#36827;行了不同程度的分口限售。


 

“限售政策下,新房转化为二手房的年限延长,致使楼市的潜在供应减少,短期内对于市场降温,引导消费者市场预期会起到相应的效果。但从长期来看,房地产政策需要保持一个?#34892;?#30340;价值观。只有保证合理的成交量,需求才能?#34892;?#21512;理释放,房价才能稳定。因此仍需要长效机制的配合”,杨现领说。


 

深圳楼?#24615;?#30701;期博弈中实现平衡


 

“有地产商朋友让?#20063;?#28145;圳会不会出限售,我认为不会,没必要。”9月26日,资深地产观察人士朱罗纪在其微信文?#36718;?#25527;地有声地表示,深圳出台限售政策缺乏现实的必要性。


 

诚然,在限售大潮席卷而来之后,今年已经“缺席”过3月底那轮调控的深圳楼市,究?#22815;?#19981;会在这个节点“跟风”限售,也成为深圳地产圈一众?#30340;?#20154;士的关注焦点。


 

对此,朱罗纪给出了自己的观点,他认为自去年10月以来至今11个月里,房价基本保持了稳定。截至9月26日,深圳新建住宅库存是341万平方米,按照二季度深圳新房的月均成交量大?#38469;?3万平方米来计算,去化周期是


 

14 .8个月,已经属于需要“去库存”的水平。“深圳的调控已经实现了市场短期稳定的目标,房价短期也不具备再度上涨?#30446;?#33021;,推行限售来‘继续稳定’房地产价格的迫?#34892;?#19981;大。”


 

南都记者查询8月及9月前24天深圳楼市的成交情况发现,在上半年新房供应创下历史新低之后,8月起,深圳楼市终于重现集中推盘潮的痕迹。根据深圳?#24615;?#30740;究?#34892;?#30340;监测,8月份共有18个新盘入市,其中15个含住宅,新房住宅的推售量达到7526套,环比飙升209.71%。整体开盘销售率达约36%,环比也有所上升。不过,在进入9月份之后,许是受这一波“限售潮”的心理影响,原本计划入市的16个项目,截至9月27日仅剩6个,住宅推货量为871套,环?#35748;?#38477;88%。


 

从成交量来看,9月份前四周一手住宅成交较为活跃。深圳?#24615;?#30740;究?#34892;?#30340;统计数据显示,截至9月24日,全市累计成交2249套,已经超过8月整月的成交量。但根据深圳市规土委的备案数据,二手房成交量除了第三周(9月11-17日)环比上升之外,其余三周的成交量都环?#35748;?#36300;。在价格方面,无论是一手住宅还是二手住宅,9月前四周的成交均价均出现微幅下跌。


 

“今年的金九银十肯定不如往年,但最近这段时间算是今年以来的成交高点。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示,在年初的一系列调控之后,今年整个深圳市场的预期已经发生改变,这种大概念的平淡市场可能还要?#20013;?#19968;年左右。


 

“由于买家需要腾名额或筹首付,很多新盘的备案时间比较久,二手房的放款现在也很慢,如果用官方成交数据来判断市场热度的话,其实是具有滞后性的。”一位长期观察深圳楼市的资深?#30340;?#20154;士更倾向于用“诡异”一词,来?#31283;?#36817;期的深圳房地产市场。他告诉南都记者,这个月深圳二手房?#23548;?#25104;交经历了月初比较活跃、中旬比较冷清、临近月底?#30452;?#36739;好的阶段。“以前我们按月分析市场即可,现在变幻莫测,已经需要按周来分析了。”


 

按照上述资深?#30340;?#20154;士的观点,今年深圳楼市与以往最大的不同,不在于有没有“金九银十”,而是下半年以来虽然推盘量加大,但在没有任何外力的作用下,市场走势却不能定性。“不同以往需要较长时间才能显现出效果,现在买卖双方的博弈通常不会坚持太久,短期内就达成交易的平衡。因此,市场成交一直上下起伏,并不稳定于?#25345;?#24577;势。这也?#24471;鰨?#28145;圳购房者对市场很敏感,而?#19968;?#26681;据?#23548;是?#20917;迅速做出各种?#20174;Α?rdquo;


 

市场总体平淡的大趋势,也促使在本周的采访中,多位?#30340;?#20154;士都与朱罗?#32479;?#30456;似的观点,“深圳楼市从去年10月至今一直控制得比较好,并不需要大张旗鼓进行调控加码。”他们认为。


 

投资模型正在发生变化投资趋向长期与理性


 

事实上,无论是何种手段的调控,矛头直接对准的?#38469;?#25237;机投?#24066;?#27714;。深圳的投?#24066;?#27714;曾在2016年达到29%,为近7年的高峰。不过,在深圳链家研究院此前发布的2017年上半年数据中,在去年“3·25”调控新政与“深八条”双重作用之下,深圳上半年的改善投?#24066;?#27714;已经明显减少至23.5%。而根据深圳?#24615;?#30740;究?#34892;?#30340;统计,6月以来,新房限价作用显著,调控初见成效,房价保持稳中带跌的趋势,投资?#24613;?#22240;此小幅增长至29.02%。


 

朱罗纪在上述文?#36718;?#21516;时指出,目前正在执行的限购限贷、对假离婚?#30446;?#21046;、严查消费贷首付贷、房贷利率上浮?#26085;?#31574;,已经让1-2年短期炒卖?#30446;?#38388;被锁死。


 

“短炒型买家已经没有太多空间了,所以现在投资模型正在发生变化。”一位长期与深圳投资客圈子打交道的?#30340;?#20154;士分析,现在活跃的投资客,?#38469;?#33267;少预期投资三五年以上。“他们所要做的就是选择一个相?#38498;?#36866;的入市?#34987;?#21644;物业。今年投资的产品结构也与往年有很大区别,一类投资客会青睐比较容易出租的房子,考虑持有期间的租金收益。另一类投资客则不太在乎租金,而是希望?#38498;?#20986;手?#20445;?#25910;益能跑赢大市,因此他们往往会选择新盘。今年新盘定价普遍比较保守,而且交易税费更低,投资比例也是最高的。”


 

“我和身边一些投资房产的朋友都很理性。”资深楼市投资客深圳投资那些事儿向南都记者表示,伴随着交易税费的增加,首套及多套房贷利率的差别,以往那种快进快出的投资方式已经被摒弃,但如果有合适的?#34987;?#21644;标的,他们还是会继续投资房地产。“毕竟从长期来看,房地产投资还是一种能跑赢很多其他投资的资产配置方式。”


 

“金九”深圳楼市成色如何?


 

A


 

一手房


 

关键词:“金九”前24天,一手住宅成交量超8月


 

解析:冷清了大半年的深圳楼市,在8月份终于有了一丝热闹的痕迹。一直被压?#20540;目?#21457;商入市积极性开始重新“冒头”,根据深圳?#24615;?#30740;究?#34892;?#30340;监测,8月份共有18个新盘入市,其中15个含住宅,新房住宅的推售量达到7526套,环比飙升209 .71%。整体开盘销售率约达36%,较上月也有所上升。受备案延迟及限价影响,8月一手房住宅共成交1984套,环?#35748;?#36300;1.93%。成交均价为54382元/平方米,环?#35748;?#38477;0 .12%。不过,在?#24615;?#22320;产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄看来,8月的?#23548;?#25104;交已经处于筑底回升阶段。而进入9月第一周(8月28日-9月3日),新房市场明显活跃起来。深圳?#24615;?#30740;究?#34892;?#25968;据显示,当周新房成交500套,环比上升25.6%。这种环比上升的趋势在随后的第二、三周连续保持,直至第四周(9月18日-24日),新房成交566套,又环?#35748;?#38477;27.3%。在价格方面,除了第一周成交均价环比上涨0 .4%至54701元/平方米之外,后三周成交均价均环?#35748;?#36300;,但跌幅比较微弱,介于1%左右。从整体上看,截至9月24日,9月全市一手住宅累计成交2249套,已经超过8月整月的成交量,成交均价54100元/平方?#20303;?/p>


 

B


 

二手房


 

关键词:放盘量连续三周增加,但议价空间逐步显现出来


 

解析?#26680;?#28982;8月份一手推盘量大增,但受政策影响,新房普遍采取低调开盘策略,回暖效应无法扩散至二手住宅,因此,与新房市场相反,根据深圳规土委的备案数据,8月份二手住宅共成交5732套,环?#35748;?#38477;1 .33%。与此同?#20445;?#22312;新房限价影响下,二手价格也呈现一定压力。但深圳?#24615;?#30740;究?#34892;?#30340;统计数据显示,从?#20174;?#19994;主和经理人?#38498;笫性?#26399;的?#24615;?#25253;价指数和?#24615;?#32463;理指数来看,业主与经理人?#38498;?#24066;?#30446;?#28072;情绪已经有所提升。


 

而观察九月前四周的成交情况,除了第三周(9月11- 17日),二手房成交量环比上升,达到1429套之外,其余几周二手房的成交量都在环?#35748;?#36300;,成交均价则是连续四周下降。截至9月24日,全市二手住宅累计成交4391套,成交均价为52389元/平方?#20303;?br />  


 


 

在深圳市房地产中介协会新鲜出炉的周报中,从9月4日起,业主放盘量已连续三周提升,但各区二手住宅的放盘价格与放盘量表现并不一致。这也从一个侧面?#24471;鰨?#22312;二手住宅业主普遍成交意愿提升的同?#20445;?#20108;手住宅的议价空间开始逐步显现出来。


 


 

C


 


 

库存与供应


 


 

关键词:截至9月底,库存去化周期达到14.8个月


 


 

解析:在调控政策特别是“限价”令趋严的影响下,上半年深圳新房供应量同?#28909;?#24180;上半年大幅减少。根据深圳链家研究院上半年的数据统计,新房住宅批售仅67.35万平方米,供应7300套,这也导致全市库存从1月的3.4万套下?#25269;?月末的2.9万套,库存去化周期为12.5个月。上半年累积?#30446;桃?#24895;在8月集中爆发,不少新盘扎堆入市,按照此前深圳?#24615;?#30740;究?#34892;?#30340;预测,9月份将有16个项目计划入市,其中6个含住宅,7个含公寓。然而,在最新的统计数据中,截至9月27日,深圳仅6个新盘开盘,推出871套住宅,环?#35748;?#38477;88%,同比也大跌82%。而根据深圳市规土委的数据显示,截至9月26日,深圳市可售面积达约341.1万平方米,如果按照二季度月均成交面积23万平方米来计算,去化周期延长到14 .8个月,已经超过6-12个月的安全水平。


 


 

D


 


 

信贷政策


 


 

关键词:首套房贷利率上浮10%成主流


 


 

解析:深圳首套房贷利?#39318;?#21435;年9月份以来普遍维持的9折优惠,在今年4月份开?#24613;?#25171;破。以?#34892;新?#20808;紧急将首套房贷利?#35270;?折上调至9.5折为风向标,从5月初多数银行上浮到9.5折,直至目前的上浮10%。5个月时间内,深圳首套房贷利率连续5次上调,如今与此前的9折优惠相比已增加了0 .98%。而在9月22日之后,深圳四大银行统统将房贷利率上调至基准利率上浮10%。至此,首套房贷利率上浮10%成为当前深圳房贷市场的主流。而且,南都记者走访深圳各大商业银行发现,从6月末以来,房贷以及个人消费贷的额度都很紧张,现在,大部分的银行都需要排队等待房贷,部分银行停贷,?#34892;?#28040;费者甚至已经等了4个月。


 


 

此前,不少投机者会“走捷径”,向银行申请消费贷充当首付款。进入9月之后,深圳人民银行、深圳银监局?#36130;?#40784;发声,要求商业银行严查消费贷流向,如若发现消费贷用作流入楼市,商业银行则立刻收回贷款。

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